Adjudicação Compulsória: como registrar o imóvel em seu nome quando o vendedor não assina a escritura

Já aconteceu de você comprar um imóvel, pagar tudo certinho, e na hora de assinar a escritura definitiva o vendedor simplesmente sumir, enrolar ou se recusar a comparecer no cartório? Essa situação é mais comum do que parece, e o nome jurídico para resolver isso é adjudicação compulsória. Vamos explicar de forma simples como esse instrumento funciona, tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, que costuma ser mais rápida.

O que é a adjudicação compulsória

É a ação (ou procedimento) que serve para “suprir” a vontade de quem vendeu o imóvel e não quer, ou não pode, formalizar a transferência. Na prática, ela transforma o comprador de um imóvel quitado, mas ainda registrado em nome do vendedor, no proprietário formal perante o Registro de Imóveis, mesmo sem a colaboração do vendedor.

A base legal está nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que tratam do direito real do promitente comprador quando o contrato de promessa de compra e venda está quitado. Vale destacar a Súmula 239 do STJ, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não depende de o contrato de promessa de compra e venda estar registrado no cartório de imóveis. Ou seja, mesmo sem registro prévio do compromisso, o comprador que já pagou o imóvel pode buscar a adjudicação.

Quando você pode usar esse instrumento

De forma geral, a adjudicação compulsória cabe quando:

Existe um contrato de promessa de compra e venda (ou instrumento equivalente) válido; O preço já foi integralmente pago pelo comprador; O vendedor se recusa, some, ou por qualquer motivo não comparece para outorgar a escritura definitiva; Não existe cláusula de arrependimento no contrato que impeça a exigência da transferência.

Se qualquer um desses pontos estiver em aberto, por exemplo, se ainda falta parcela a pagar, ou o contrato prevê arrependimento, vale conversar com um advogado antes, porque o caminho pode ser outro.

Via judicial: como funciona

Essa é a via mais conhecida e, historicamente, a mais usada. Funciona assim:

o comprador (autor) ajuíza ação de adjudicação compulsória, com base no contrato quitado, pedindo que o juiz supra a vontade do vendedor. o vendedor é citado para, no prazo legal, comparecer e assinar a escritura ou apresentar defesa. havendo prova da quitação e da validade do contrato, o juiz profere sentença que substitui a manifestação de vontade do vendedor, conforme o art. 501 do Código de Processo Civil. a sentença transitada em julgado é levada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de escritura pública, para transferir a titularidade ao comprador.

O ponto forte da via judicial é que ela resolve mesmo quando há resistência do vendedor, disputa sobre o contrato, ou quando o imóvel tem alguma pendência que precisa ser discutida. O ponto fraco é o tempo, já que um processo judicial pode levar meses ou anos, dependendo da vara e da complexidade do caso.

Via extrajudicial: o caminho mais rápido

Desde a Lei nº 13.465/2017, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), é possível fazer a adjudicação compulsória diretamente no cartório, sem passar pelo Judiciário, quando não há resistência fundamentada do vendedor. O procedimento, de forma resumida, segue estes passos:

Requerimento ao Registro de Imóveis: feito por advogado, instruído com o contrato de promessa de compra e venda (ou título equivalente), prova da quitação integral do preço, e demais documentos exigidos pelo oficial; Notificação do promitente vendedor: o cartório notifica o vendedor para que, em quinze dias, se manifeste ou compareça para assinar a escritura; Ausência de impugnação: se o vendedor não se manifestar, ou não impugnar de forma fundamentada dentro do prazo, o oficial de registro procede diretamente à adjudicação, registrando o imóvel em nome do comprador; Impugnação: se houver impugnação fundamentada por parte do vendedor, o procedimento extrajudicial é interrompido e o caso é encaminhado para a via judicial.

A grande vantagem da via extrajudicial é a velocidade, já que evita a tramitação de um processo inteiro no fórum. Mas ela só funciona bem em casos “tranquilos”, sem disputa real sobre o contrato ou sobre o pagamento. Havendo qualquer controvérsia, o caminho judicial acaba sendo inevitável.

Judicial ou extrajudicial: qual escolher

Alguns pontos ajudam a decidir:

Se o vendedor apenas sumiu ou está inerte, sem contestar nada, a via extrajudicial tende a ser mais rápida e econômica; Se existe qualquer disputa sobre o valor pago, sobre a validade do contrato, ou sobre gravames no imóvel, a via judicial é o caminho mais seguro, porque permite produção de provas e discussão mais ampla; Se o imóvel tem outros interessados, herdeiros, ou situação de inventário em aberto, normalmente é necessário passar pela via judicial. Cuidados antes de entrar com o pedido Reúna toda a documentação que comprove o pagamento integral do imóvel (recibos, comprovantes, extratos); Verifique a matrícula atualizada do imóvel no cartório, para identificar penhoras, hipotecas ou outras restrições; Confirme se o contrato de promessa de compra e venda está bem redigido e assinado, já que ele é a base de todo o pedido; Avalie se vale a pena tentar, primeiro, uma notificação extrajudicial amigável ao vendedor, antes de iniciar qualquer procedimento formal.

Se você está nessa situação, comprou e pagou um imóvel mas não consegue a escritura, o ideal é buscar orientação jurídica para avaliar qual via se encaixa melhor no seu caso. A equipe da SCAV pode analisar sua documentação e conduzir o procedimento mais adequado, seja no cartório ou no Judiciário.